Altan i ejerlejlighed: hvem vedligeholder?

Øens HåndværkerCentralUdgivet 30. august 2026 · 10 min. læsning

For eksisterende fælles altaner er udgangspunktet, at ejerforeningen vedligeholder fælles bygningsdele, mens ejeren står for indvendig renholdelse og overfladebehandling. Det følger af normalvedtægten for ejerforeninger, BEK nr. 1738 af 29. november 2020. Eftermonterede altaner kan være omfattet af andre regler. Tjek foreningens vedtægter og altanprojektets aftaler, før du bestiller arbejde.

• 175 kr/m²Inkl. moms og standard efterbehandling, fra 36 m²
• 24 timerSvar med fast pris
• ByggegarantiPå alt udført arbejde

Det korte overblik

• For eksisterende fælles altaner er udvendig vedligeholdelse og indvendig pleje som udgangspunkt fordelt mellem foreningen og ejeren. Nye altaner har en særregel, så tjek projektets dokumenter.
• Renholdelse og overfladebehandling af altanens indvendige sider er ejerens egen opgave og egen regning.
• Gyldigt vedtagne fravigelser kan ændre normalvedtægtens regler. Tinglysning beskytter mod aftaler om ejendommen og retsforfølgning; manglende tinglysning afgør ikke i sig selv gyldigheden mellem ejerne.
• Eftermonterede altaner er en forbedring, der besluttes på generalforsamlingen med kvalificeret flertal, og de har ofte deres egen vedligeholdelsesaftale.
• Giv bestyrelsen eller administrator besked om sikkerhedsproblemer. BR18 § 58 angiver kriterier for værn, blandt andet 1,0 m ved altaner og 1,20 m ved altangange. Kravene skal vurderes for den konkrete bygning.

Hvem ejer altanen i en ejerlejlighed?

En altan kan bestå af fælles konstruktionsdele, selv om en enkelt lejlighed har eksklusiv brugsret til overfladen. Ejendommens dokumenter, vedtægterne og eventuelle senere altanprojekter afgør den præcise fordeling af rettigheder, vedligeholdelse og udgifter.

Skeln derfor mellem konstruktionen, den indvendige pleje og senere tilføjelser. De kan være omfattet af forskellige vedligeholdelsesregler. Få administrator til at afklare ansvaret for netop din altan, før du bestiller reparationer for foreningens regning.

Hvad siger normalvedtægten om altan-vedligehold?

Normalvedtægtens § 26 placerer vedligeholdelse og fornyelse af fælles bygningsdele hos ejerforeningen. Efter § 27, stk. 2, står ejeren for indvendig renholdelse og overfladebehandling. Samme bestemmelse omfatter også ejerens vedligeholdelse af nye altaner besluttet efter § 4, stk. 2.

Bekendtgørelsen har en søster, BEK nr. 1739 af 29. november 2020, men den gælder en snæver gruppe: ejerforeninger etableret ved salg af almene boliger eller ved etablering af nye tagboliger med en almen afdeling. Har din forening ikke den baggrund, er det BEK nr. 1738, der er din. Begge bekendtgørelser er udstedt af boligministeriet og gengives på den offentlige portal Boligejer.dk.

Normalvedtægten gælder, medmindre reglerne er fraveget ved en gyldig beslutning. Ejerlejlighedslovens § 5 skelner mellem en beslutnings gyldighed og dens beskyttelse mod tredjemand gennem tinglysning. Gennemgå derfor både de tinglyste dokumenter og foreningens gyldige beslutninger med administrator.

Hvem gør hvad på altanen, opgave for opgave

Skemaet er et praktisk udgangspunkt for eksisterende fælles altaner. Konstruktion, indvendig pleje og senere tilføjelser kan følge forskellige regler. Foreningens gyldige vedtægter og altanaftaler skal derfor kontrolleres, før du forventer, at en bestemt part betaler.

Hvem har vedligeholdelsespligten for eftermonterede altaner?

Et nyt altanprojekt skal normalt godkendes efter normalvedtægtens regler om væsentlige ændringer. Hovedreglen i § 4, stk. 2, kræver tilslutning fra mindst to tredjedele af alle ejere efter både antal og fordelingstal. Reglerne om en ny generalforsamling og nødvendige samtykker kan også få betydning, så få beslutningskravene afklaret for projektet.

For nye altaner besluttet efter normalvedtægtens § 4, stk. 2, lægger § 27, stk. 2, vedligeholdelsen hos ejeren. Derfor er det ikke nok kun at læse hovedreglen om fælles bygningsdele. Gennemgå projektbeslutningen, eventuelle særaftaler og de tinglyste dokumenter med administrator.

Hvad betyder pligten for et trædæk på altanen?

Har din altan trædæk eller trægulv, falder den løbende pleje i praksis på dig som ejer, fordi normalvedtægten lægger renholdelse og overfladebehandling indvendigt hos ejeren. Træ udendørs gråner, når UV-lys og fugt nedbryder overfladen, som Træinformation beskriver i sine vejledninger om udendørs træ. Grånet træ er ikke en skade, men en overflade uden beskyttelse.

På de nyere byggerier på Aarhus Ø - Isbjerget, Z-huset, Nicolinehus, Pakhusene og Kanalhusene - er altanerne stærkt vejrudsatte, og hårdttræ og trykimprægneret træ bliver gråt og snavset på få sæsoner. Løsningen er skånsom rens efterfulgt af slibning og olie. Vi højtryksrenser aldrig træ: højtryk rejser træfibrene, så overfladen bliver ru og suger endnu mere snavs bagefter. Beton og fliser på altanen tåler derimod godt en professionel højtryksrensning. Se fremgangsmåden i vores gennemgang af slibning af altan og træterrasse, og hvordan du renser træet uden højtryksrenser. Olien skal typisk tørre omkring et døgn, før altanen kan bruges let igen, og hvor tit den skal fornys, kan du læse i guiden om hvor ofte udendørs træ skal olieres.

Hvornår er altanen et sikkerhedsspørgsmål?

Løse værn, konstruktionsrevner, blottet armering, rustne ophæng og svigtende afløb kræver hurtig faglig vurdering. Giv bestyrelsen eller administrator besked. Bygningsreglementet BR18 § 58 angiver kriterier for værn, blandt andet højder på 1,0 m ved altaner og tagterrasser og 1,20 m ved altangange. Udformning og åbninger har også betydning. Få de gældende krav vurderet for den konkrete bygning og det planlagte arbejde.

Opdager du den slags, skal du give bestyrelsen eller administrator skriftlig besked med det samme og gemme kopien. Bestyrelsen skal efter normalvedtægten udarbejde en vedligeholdelsesplan, og forelæggelse af planen til godkendelse er et fast punkt på dagsordenen til den ordinære generalforsamling. Videncenter for ejerforeninger anbefaler, at planen strækker sig over mindst 10 år og ajourføres mindst hvert 3.-5. år på ældre ejendomme. Altanerne hører hjemme i den plan. En overfladebehandling som slibning og olie ændrer intet ved konstruktionen, men den fjerner heller ikke en skade i dækket, så få bygningsdelen vurderet først.

Sådan tjekker du din egen vedtægt

Hent vedtægter og tinglyste altandokumenter på tinglysning.dk. Bed også administrator om relevante beslutninger og aftaler. Dokumenterne skal læses sammen, før du konkluderer, at normalvedtægtens udgangspunkt afgør ansvaret.

1. Slå din ejerlejlighed op i tingbogen og hent servitutter, vedtægt og eventuelle altantillæg.
2. Søg i dokumentet efter ordene altan, vedligeholdelse, udvendig og indvendig.
3. Er dokumenterne uklare, så bed administrator om skriftligt at bekræfte, hvem der har vedligeholdelsespligten.
4. Er altanen eftermonteret, så gennemgå både projektbeslutningen, aftaler og eventuelle tinglyste tillæg.
5. Bed administrator om et skriftligt svar, før du bestiller arbejde, du forventer refusion for.

Hvad afgør prisen på altanslibning?

Prisen på altanslibning afgøres af fire ting: altanens kvadratmeter, trætypen, hvor medtaget overfladen er, og adgangsforholdene. Hårdttræ som ipe og bangkirai kræver andet slibemateriel og anden olie end fyr og lærk, og en altan på 7. sal med smal elevator koster mere i tid end en stueetage. Vi giver fast pris, før arbejdet starter, og svarer inden 24 timer.

Samlet arbejde på flere altaner kan mindske de fælles udgifter til opstilling og transport. Vi vurderer opgaven, før vi bekræfter prisen, også når en boligforening samler arbejdet. Læs om vores opgaver for boligforeninger. Se prisdriverne i detaljer under altanslibning pris, læs mere om vores altanslibning, og bemærk at alt arbejde er dækket af vores byggegaranti. Skal vi se på din altan, så kontakt os eller ring på 20 98 88 11.

Ofte stillede spørgsmål

Ofte stillede spørgsmål

Skrevet af

Øens HåndværkerCentral

Vi sliber og overfladebehandler gulve, trapper, altaner, træterrasser og bordplader - med base på Aarhus Ø og opgaver i hele landet. Du får fast pris før arbejdet går i gang og byggegaranti på det udførte arbejde.

Læs mere om os