Gulvafslibning ved fraflytning: hvem betaler for gulvet?

Øens HåndværkerCentralUdgivet 13. september 2026 · 10 min. læsning

Udlejer kan som hovedregel kun kræve mellemslibning og lakering af gulvet ved fraflytning, ikke en fuld afslibning i bund. Fuld afslibning kan kun kræves, hvis gulvet er misligholdt med dybe ridser, brændemærker eller vandpletter ud over almindeligt slid. En afslibning koster 175 kr pr. m2 inkl. moms fra 36 m2. Reglen om normalistandsættelse gælder lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere.

• Hele landetBase på Aarhus Ø
• 24 timerSvar med fast pris
• ByggegarantiPå alt udført arbejde

Det vigtigste på 30 sekunder

• Normalt slid og ælde på gulvet er udlejers udgift. Efter lejelovens § 187 stk. 1 skal lejer aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen, ikke i bedre stand.
• Normalistandsættelse dækker nødvendig hvidtning, maling og tapetsering samt mellemslibning og lakering af gulve. Loven siger altså udtrykkeligt mellemslibning, ikke afslibning i bund.
• Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal holde flyttesyn senest 2 uger efter fraflytningen og indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel.
• Overholder udlejer ikke fristerne i lejelovens § 187 stk. 3 og 4, bortfalder kravet om istandsættelse. Reglerne kan efter § 189 ikke fraviges til skade for lejeren.
• Skal gulvet slibes alligevel, koster det hos os 175 kr pr. m2 inkl. moms fra 36 m2, og en typisk lejlighed er færdigslebet på én arbejdsdag.

Hvem betaler for gulvafslibning ved fraflytning?

Lejer betaler kun for en fuld gulvafslibning, hvis gulvet er misligholdt. Normalt slid og ælde er udlejers udgift, fordi lejer efter lejelovens § 187 stk. 1 skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen og ikke i bedre stand. Ved normalistandsættelse betaler lejer typisk kun for mellemslibning og lakering.

Grænsen afhænger af, hvornår lejeaftalen er indgået. For aftaler fra 1. juli 2015 og senere kan udlejer kun kræve normalistandsættelse, altså nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt mellemslibning og lakering af gulve, også selvom lejemålet var nyistandsat ved indflytning. Ordlyden er værd at hæfte sig ved: mellemslibning er den lette slibning, der er nødvendig før en ny lak, ikke en afslibning ned til rent træ. Samtidig skal udlejere med mere end én beboelseslejlighed have udarbejdet en indflytningsrapport, ellers står kravet svagt.

Er du i tvivl om, hvad dit gulv reelt har brug for, er det en teknisk vurdering før en juridisk. Læs forskellen på letslibning, afslibning og afhøvling, så du ved, hvilket indgreb der faktisk er nødvendigt, inden du siger ja til en regning.

Hvad er normalt slid, og hvad er misligholdelse?

Normalt slid er den slitage, der uundgåeligt opstår ved almindelig brug: matte gangbaner, lette overfladeridser i lakken og en generelt træt overflade. Misligholdelse er skader, der skyldes uagtsomhed eller manglende pleje, for eksempel dybe møbelridser i træet, mørke vandpletter eller brændemærker. Et lakeret gulv holder typisk omkring 10 år, før det trænger til afslibning.

Tabellen nedenfor er vores egen praktiske oversigt fra gulvopgaver i lejligheder og byhuse. Priserne er regnet på et gulvareal på 60 m2, som svarer til en 3-værelses lejlighed på cirka 85 m2, når køkken og bad er trukket fra, og de er afledt direkte af vores faste sats på 175 kr pr. m2 inkl. moms.

Tabellen er en håndværkerfaglig vurdering af gulvets tilstand, ikke en juridisk afgørelse. Er du og udlejer uenige om, hvorvidt der er tale om misligholdelse, er det huslejenævnet og i sidste ende boligretten, der afgør sagen. Har du mørke aftegninger, du håber kan reddes uden fuld afslibning, kan du se mulighederne for pletter i trægulv, før du accepterer et krav.

Hvad sker der med gulvet ved fraflytningssynet?

Ved fraflytningssynet gennemgår udlejer gulvet rum for rum og noterer skader i en fraflytningsrapport. Efter lejelovens § 187 stk. 3 og 4 skal udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, holde synet senest 2 uger efter fraflytningen, indkalde dig skriftligt med mindst 1 uges varsel og udlevere rapporten ved synet eller senest 2 uger efter.

Fristerne er hårde. Udlejer skal efter § 187 stk. 2 gøre sit krav gældende senest 2 uger efter flyttesynet, og overtræder udlejer reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet om istandsættelse efter § 187 stk. 5. Undtagelsen er skjulte mangler, som ikke kunne opdages med normal omhu, eller hvis lejer har handlet svigagtigt. Reglerne kan efter lejelovens § 189 ikke fraviges ved aftale til skade for lejeren, så en klausul i lejekontrakten om noget andet holder ikke.

Mød selv op til synet, og få skrevet dine indsigelser direkte ind i rapporten, inden du skriver under. Tag billeder af gulvet i dagslys, både af gangbaner og af de steder, udlejer peger på. En rapport med et foto ved siden af er langt sværere at strække til et krav om fuld afslibning end en linje med teksten "gulv slidt".

Hvad koster istandsættelse af gulvet ved fraflytning?

Gulvafslibning koster hos os 175 kr pr. m2 inkl. moms fra 36 m2 med standard efterbehandling. Regneeksempler: 45 m2 koster 7.875 kr, 65 m2 koster 11.375 kr, og 80 m2 koster 14.000 kr. En let opfriskning vurderes og prissættes særskilt. Prisen er fast, før arbejdet går i gang.

Regnestykket for en almindelig lejlighed ser sådan ud: 60 m2 trægulv ganget med 175 kr giver 10.500 kr inkl. moms for en fuld afslibning med ny behandling. Skal gulvet kun mellemslibes og lakeres, altså det loven kalder normalistandsættelse, er det en mindre opgave, som vi prissætter særskilt, når vi har set gulvet. Forskellen mellem de to scenarier er præcis den, diskussionen med udlejer handler om.

Prisdriverne er arealet, trætypen, hvor langt slidlaget er slidt ned, om der skal lakeres, olieres eller ludbehandles, og hvor nemt vi kan komme til med maskiner og udsugning. Du kan gå i dybden med hvad gulvafslibning koster pr. m2 og med de særlige forhold ved gulvafslibning i lejlighed, hvor trapper, elevator og naboer påvirker tidsplanen.

Hvornår skal gulvet slibes før nøgleafleveringen?

Book gulvafslibningen, så den er færdig mindst 3-4 dage før nøgleafleveringen. Selve slibningen af en typisk lejlighed tager én arbejdsdag, men lak skal tørre 1-3 døgn afhængigt af antallet af lag, og olie cirka ét døgn før let brug. Lejemålet skal efter lejelovens § 187 stk. 1 være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen.

1. 3-4 uger før: Aftal skriftligt med udlejer, hvad der kræves af gulvet, og bed om at få det præciseret: mellemslibning og lakering eller fuld afslibning.
2. 2 uger før: Få en fast pris på opgaven, så beløbet er kendt, før flytteopgørelsen lander.
3. 4-5 dage før aflevering: Gulvet slibes. Rummene skal være helt tomme, også for gardiner og lamper.
4. 1-3 døgn efter: Lakken hærder. Gulvet må ikke møbleres eller tildækkes i den periode.
5. Fraflytningsdagen: Aflever nøgler senest kl. 12.00, og mød op til synet, når udlejer indkalder.

Vælger du olie i stedet for lak, ændrer regnestykket sig bagefter: et olieret gulv skal genbehandles cirka hvert 1.-2. år, mens et lakeret gulv typisk holder omkring 10 år, før det skal slibes igen. Overvejelserne står samlet i guiden om lak eller olie på trægulv. Skal du planlægge dagene præcist, hjælper oversigten over hvor lang tid en gulvafslibning tager. Træinformation gennemgår tørretider og genlakering af vandbaserede gulvlakker i branchevejledningen TRÆfakta 07 om lakering af trægulve.

Kan du slibe gulvet selv inden aflevering?

Det kan lade sig gøre at slibe selv, men risikoen er stor og fejlene dyre, og vi anbefaler det ikke før en aflevering. Arbejdstilsynet klassificerer arbejde med støv fra hårdt træ som kræftrisikabelt i AT-vejledning C.2.1, og grænseværdien for indåndbart træstøv er 1 mg pr. m3 luft målt over en 8-timers arbejdsdag. Effektiv punktudsugning ved kilden er derfor et krav, ikke en detalje.

Samtidig er slidlaget en begrænset ressource. Et massivt trægulv tåler typisk 4-6 fulde afslibninger i hele sin levetid, og lamelparket færre, fordi slidlaget over fer og not er tyndt. Sliber du én gang for meget eller står for længe på ét sted med maskinen, er skaden permanent og langt dyrere end den istandsættelse, du forsøgte at spare. Baggrunden findes i guiden om hvor mange gange et trægulv kan slibes.

Dertil kommer, at et selvslebet gulv med synlige slibespor eller ujævn lak kan udløse et nyt krav ved synet, fordi udlejer nu kan pege på et håndværksmæssigt dårligt resultat. Vejer du mulighederne, giver sammenligningen i gulvafslibning selv eller professionelt det fulde billede. Vores arbejde er dækket af byggegaranti, hvilket er et dokumenterbart argument, hvis udlejer stiller spørgsmål ved udførelsen.

Hvad kan udlejer gøre mellem to lejere?

Som udlejer får du hurtigst genudlejet ved at slibe gulvet mellem to lejere frem for at forhandle om det bagefter. Husk, at kravet om istandsættelse bortfalder, hvis fristerne i lejelovens § 187 ikke overholdes, så synet skal holdes senest 2 uger efter fraflytningen. En fuld afslibning af en lejlighed med 60 m2 gulv koster 10.500 kr inkl. moms.

Har du flere lejemål eller en hel ejendom, kan opgaverne samles, så maskiner og udsugning kun rigges til én gang. Vi løser gulvafslibning og gulvbehandling i både enkeltlejligheder og hele opgange, og de praktiske hensyn til beboere, trapper og støv står beskrevet i guiden om gulvafslibning i opgange og boligforeninger. For ejendomsadministratorer og erhvervslejemål har vi en særskilt erhvervsløsning.

Vi kører gulvopgaver i hele Aarhus, fra byhusene i midtbyen til lejlighederne på Aarhus Ø i Isbjerget, Nicolinehus, Pakhusene og Kanalhusene, og vi har også fast aktivitet i København og på Sjælland. Du får svar inden 24 timer og en fast pris, før arbejdet starter, så beløbet kan lægges ind i flytteopgørelsen uden forbehold. Skriv eller ring på 20 98 88 11 med areal og trætype, så vender vi tilbage med prisen.

Skal der også males inden afleveringen? Vi samler gulvafslibning og maling i udflytningspakken til 7,5 pct. under summen af de to ydelser, med én fast pris inden vi går i gang.

Ofte stillede spørgsmål

Skrevet af

Øens HåndværkerCentral

Vi sliber og overfladebehandler gulve, trapper, altaner, træterrasser og bordplader, og vi renser og algebehandler fliser, terrasser og indkørsler - med base på Aarhus Ø og opgaver i hele landet. Du får fast pris før arbejdet går i gang og byggegaranti på det udførte arbejde.

Læs mere om os